Compra e hipotecas

Hipotecas

edificio en construccion

La tramitación de una hipoteca es un proceso tedioso y difícil que puede tener consecuencias económicas negativas en aquellas familias que no la hayan gestionado y negociado bien.

¿Qué es una hipoteca?

La hipoteca es un préstamo solicitado a una entidad financiera, a la que se presenta un bien inmueble como garantía. Los factores principales para la concesión o no de un préstamo por parte de la entidad de crédito son la solvencia del prestatario y la garantía.

Componentes de una hipoteca

  • Importe solicitado: cantidad de dinero que se pide. La entidad financiera realiza una tasación de la casa para saber su valor y concede un tanto por cierto del valor calculado. Esta cantidad varía entre el 80% y el 120%, éste último se suele conceder cuando el prestatario va a tener gastos de rehabilitación o reformas de la casa por ejemplo.
  • El plazo de devolución: número de años que se va a emplear para devolver el dinero; los plazos van desde los 10 años hasta los 50 años, según la entidad financiera y las circunstancias del solicitante.
  • Tipo de interés: precio que se paga a la entidad financiera por prestarte el dinero. Puede ser variable, fijo o mixto.
  1. Tipo de interés variable: se establece un tipo de interés basado en un tiempo determinado (6 o 12 meses).
  2. Tipo de interés fijo: se establece un tipo interés que no varía en toda la vida del préstamo, suele ser más alto que el tipo establecido en el variable pero te da la seguridad de que siempre se va a pagar lo mismo por la hipoteca.
  3. Tipo de interés mixto: durante los primeros años se aplica un tipo fijo y durante el resto un tipo variable.

Los índices de referencia son:

  • Euribor: se calcula a partir de la media simple de los tipos de interés aplicados en 64 entidades financieras europeas con gran nivel de negocio. Es el más empleado en la actualidad.
  • IRPH (índice de referencia de préstamos hipotecarios) es la media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios que hayan sido contratados o renovados en ese mes por el conjunto de bancos (irph bancos) o cajas de ahorro (irph cajas).
  • Ceca: es el índice fijado por la confederación española de cajas de ahorro
  • Cuotas: es la cantidad de dinero que se paga, pueden ser constantes o variables, según el tipo de interés fijado. Es aconsejable no destinar más del 40% del sueldo mensual para pagar el préstamo. Existe la posibilidad de incluir un periodo de carencia al principio de la vida del préstamo; esto quiere decir que solamente se pagan intereses y no capital principal, así las cuotas de ese periodo son más bajas.
  • Tasa anual equivalente (TAE): es el coste efectivo de la operación. Se calcula con el interés anual y los gastos de la hipoteca, cuanto más bajo sea, mejor
  • Comisiones: son pagos que el hipotecado tiene que hacer a la entidad financiera por determinadas circunstancias: apertura de hipoteca, reembolso o cancelación anticipada, cancelación total, etc.

Gastos de una hipoteca

Gastos de la compra:

  • Impuestos de transmisiones patrimoniales si la vivienda es de segunda mano (7%).
  • IVA si la vivienda es de obra nueva (7%).
  • Impuesto de actos jurídicos documentados, depende de la comunidad autónoma y oscila entre el 0,3% y el 1% en función del precio de la vivienda
  • Notario, las tarifas están reguladas oficialmente
  • Registro, las tarifas están reguladas oficialmente y dependerá del precio del inmueble

Gastos de la hipoteca:

  • Tasación, pago del profesional que la entidad financiera envía para valorar el inmueble.
  • Comisión de apertura, gasto que se efectúa por el estudio del préstamo, concesión y tramitación por la entidad. Oscila entre el 0,5% y el 2% de la cantidad solicitad.
  • Impuesto de actos jurídicos documentados.
  • Notario.
  • Registro.
  • Gestoría.
  • Seguro obligatorio básico de daños del hogar.

Etapas del préstamo

  • 1. Pedir nota simple en el registro de la propiedad para comprobar los titulares de la vivienda y las posibles cargas.
  • 2. Completar la solicitud, con la documentación necesaria según las características del solicitante
  • 3. Presentación de la solicitud a la entidad financiera.
  • 4. Aprobación de la solicitud si cumple los requisitos
  • 5. Tasación de la casa para establecer el valor de la vivienda
  • 6. Oferta vinculante, el banco realiza una oferta en la que se detalla las condiciones y cláusulas de la escritura
  • 7. Firma de la oferta vinculante ante notario.

Documentación necesaria para solicitar una hipoteca

  • DNI, NIE, pasaporte o tarjeta de residencia.
  • Para empleados/as: última declaración de la renta y las tres nóminas más recientes
  • Para autónomos/as: los pagos fraccionados del irpf, las declaraciones trimestrales del iva del último año, la declaración del impuesto de sociedades y la declaración anual de la renta. Movimientos bancarios durante el último año.
  • Contrato y vida labora.
  • Título de propiedad de los/las vendedores (contrato de compraventa, señal o arras, declaración de obra nueva....
  • Copia de escritura de propiedad de la vivienda inscrita en el registro de la propieda.
  • Tasación de la vivienda
  • Nota simple.

Ventajas fiscales

A pesar del gran desembolso económico que supone la contratación de una hipoteca, se puede aprovechar para desgravar al final del año.

Se puede deducir cada año en la declaración y bajo el concepto de "deducción de la cuota íntegra", el 15% de lo que se haya invertido en la adquisición o rehabilitación de la vivienda (el límite es 9.015€), y en esta cantidad se puede incluir gastos adicionales como notaría, registro o impuesto indirectos. También son deducibles la amortización del principal, los intereses y los demás gastos ocasionados por el préstamo.

Cambio de una hipoteca

Si el/la cliente no está contento/a con las condiciones del préstamo hipotecario puede tomar diferentes alternativas:

  • Negociar mejores condiciones con la entidad financiera con la que tiene contratado el préstamo. Dependiendo del cambio que se realice se cargarán diferentes gastos. Esta operación se llama novación.
  • Si el banco o caja de ahorros no está dispuesto/a a mejorar las condiciones, puedes buscar otra entidad que si lo haga. Así se traspasa el préstamo hipotecario de una entidad a otra, sin modificar la cantidad del préstamo ni el plazo
  • Extensión de la hipoteca, se refinancia la hipoteca y se prolonga el plazo para pagarla, lo que supone pagar menos cuota mensualmente
  • Refinanciar el préstamo hipotecario, unificando todos los préstamos personales.

Términos relacionados con las hipotecas

  • Amortización anticipada: Devolución total o parcial de un crédito antes de la fecha pactada. Habitualmente se encuentra sometida a comisión, que varía según el tipo de interés del préstamo.
  • Amortización: Devolución total o parcial de un préstamo, según lo pactado con la entidad financiera. La amortización puede ser mensual, semestral o anual.
  • A.P.I. : Agente de la propiedad inmobiliaria
  • Arras: Cantidad de dinero que entrega la parte compradora al vendedor como garantía de que comprará la vivienda en un plazo determinado. Si la operación llega a buen término, las arras son consideradas como pago la cuenta.
  • Avalista: Persona que interviene como garante en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda o a sus intereses.
  • Cancelación: Extinción de la hipoteca por liquidación de la deuda pendiente.
  • Capital: Importe nominal del préstamo hipotecario. Total de la deuda pendiente, sin incluir los intereses.
  • Cargas: Limitaciones al dominio de una finca. Constan en documento público y se inscriben en el Registro de Propiedad. Son algunos ejemplos: las hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias, etc. No todas suponen derechos económicos y son cancelables con la extinción del derecho que representan.
  • Cédula de habitabilidad: Documento que debe recoger si la finca elegida es la idónea para el uso que se pretende dar a la vivienda. Debe elaborarse antes de la ocupación de una vivienda de nueva construcción. Es imprescindible para la obtención de una hipoteca.
  • Certificado registral: Documento expedido por el Registro de la Propiedad en el que se expone la situación de cargas de una finca.
  • Cirve: Central de Información de Riesgos del Banco de España, lugar donde recurren las entidades financieras, bajo autorización del cliente, para consultar los niveles de riesgo y morosidad de los interesados en contratar un préstamo hipotecario.
  • Comisión de apertura: Importe que se paga al formalizar un préstamo, en contraprestación a los gastos administrativos, informáticos y de gestión que conlleva su apertura. Se paga por una sola vez y suele ser un porcentaje sobre el capital prestado.
  • Comisión de cancelación anticipada: Pago que se devenga al amortizar anticipadamente una deuda, para préstamos hipotecarios normalmente es un 1%, para créditos personales está en torno al 3%, según se pacte con la entidad financiera.
  • Comisión de subrogación: Porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente en caso de que el prestatario cambie de entidad acreedora para mejorar las condiciones en otro banco.
  • Comunidad de propietarios: Conjunto de cotitulares de un inmueble dividido en propiedad horizontal.
  • Costes del registro de la propiedad: Los que se derivan de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Cuota: Importe a pagar, en el cual se engloba capital más intereses.
  • División en propiedad horizontal: División de un inmueble en varias fincas registrales independientes, a las que se le asigna un coeficiente de copropiedad o participación del total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.
  • Diferencial: Cantidad fija que se aumenta al Índice de Referencia (cantidad variable) para el cálculo del tipo de interés aplicable al préstamo.
  • Escritura pública: Contrato definitivo de compra-venta que se firma ante Notario y atribuye la propiedad al comprador, que resulta propietario de lo comprado.
  • Euribor: Índice de referencia oficial. Se define como la media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre las 64 entidades financieras con mayor nivel de negocio.
  • Finca: Propiedad rústica o urbana, que puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.
  • Fianza: Importe que se entrega a cuenta para reservar el derecho de compra de un inmueble.
  • Garantía personal: Patrimonio del/ de la deudor(a) que comprende todos sus bienes presentes y futuros. Sirve de garantía para el cumplimiento de cualquier obligación. Existe la posibilidad de que responda con sus bienes una tercera persona que no sea el deudor.
  • Gastos de gestión: Producidos por la tramitación y gestión en Notaria, Registro de la Propiedad y Administración de Hacienda. Son efectuados por profesionales de la entidad que concede la hipoteca.
  • Gastos de notaria: Comprenden los honorarios y gastos del notario.
  • Gastos de gestoría: Se derivan de los trámites de la escritura, de la liquidación de impuestos y de las gestiones que se llevan a cabo en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos de registro: Gastos generados al inscribirse la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Estos gastos serán por cuenta del prestatario. La base imponible es la "responsabilidad hipotecaria" y también se aplica una tarifa porcentual establecida legalmente sobre esta base. A esto se añaden los aranceles registrales devengados por el asiento de presentación y las notas marginales.
  • Hipoteca: Derecho real que se constituye en garantía del cumplimiento de unas obligaciones contraídas con un tercero (préstamos, letras). Junto al pago del principal, garantiza el cobro de los intereses ordinarios, moratorios, costas y gastos derivados de la eventual reclamación judicial en caso de incumplimiento en el pago.
  • IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles, o tasa municipal que grava la propiedad de una finca. Se cobra anualmente y en función al valor catastral asignado a la finca.
  • Impuesto Actos Jurídicos Documentados: Porcentaje sobre la suma de las responsabilidades hipotecarias y es distinto según el lugar de compra y las características del inmueble. Lo normal es que sea el 1% de esta suma.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: Para viviendas de segunda mano. Grava las transmisiones de patrimonio que implican un intercambio de bienes. Varía según el lugar de compra del inmueble siendo lo normal el 6% o 7%.
  • Interés de demora: Interés adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo. Se calcula en función de los días de retraso en el pago, son pactados a priori por la entidad financiera y el cliente.
  • Índice de referencia: Compuesto por los valores del mercado hipotecario o financiero empleados para revisar los tipos de interés de los préstamos a tipo variable. El Banco de España se encarga de establecer los índices de referencia oficiales.
    Existen diversos índices: el CECA, el de la deuda pública, el Mibor, el IRPH de los Bancos, el IRPH de las Cajas y el IRPH del conjunto de entidades financieras.
  • Interés fijo: El tipo de interés nominal permanece invariable a lo largo de la vida del préstamo con independencia de las variaciones del mercado hipotecario. Permite asegurar que aunque varíen los tipos de interés, no cambiarán las condiciones de su préstamo, y pagará siempre lo mismo.
  • Interés variable: Se fija en relación con un índice de referencia, que evoluciona al alza o a la baja según las oscilaciones del mercado, al que se suma un margen o diferencial, estableciéndose una revisión periódica de actualización del índice. En esta modalidad, el tipo de interés se revisa semestralmente, de modo que la cuota mensual se ajusta a las tendencias del mercado. En este caso, el plazo de su préstamo se mantendrá siempre fijo, variando periódicamente las cuotas mensuales.
  • I.V.A: En el caso de viviendas de primera mano. Grava la venta cuando el que vende es un empresario. Es el 7% del valor de la vivienda.
  • Licencia de obra: Permiso que conceden los Ayuntamientos para poder iniciar obras o modificaciones en la arquitectura de un inmueble.
  • Notaría: El notario da fe pública de la escritura, es decir, certifica la operación y podrá ser elegido libremente por el solicitante de entre los que operen en la plaza.
  • Notario: Profesional con capacidad legal para dar fe pública de los actos en los que interviene.
  • Novación: Cambio en el plazo o en el tipo de interés pactado, o ambos.
  • Periodicidad: Frecuencia con la que pagará las cuotas del préstamo; por lo que le recomendamos que coincida con la periodicidad de sus ingresos.
  • Periodo de revisión: Frecuencia en la que se modifica el tipo de interés cuando se trata de una hipoteca a tipo variable. Normalmente son semestrales o anuales.
  • Plazo de amortización: Periodo establecido en el préstamo para su total devolución. Debe tener en cuenta que el plazo más adecuado para usted debe ser aquel que le permita pagar las cuotas cómodamente. Por tanto, la elección del plazo de amortización deberá hacerla siempre en función de su capacidad de reembolso.
  • Préstamo hipotecario: Operación financiera por la cual se permite acceder a la vivienda que usted desea pudiendo obtener unos importes de financiación superiores, a unos tipos de interés bastante más reducidos que los concedidos en otro tipo de préstamos en los que el inmueble no queda hipotecado como garantía del pago de la operación tal y como ocurre en este tipo de préstamos. Se formaliza en documento público y sus derechos se constituyen con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Prestatario: Persona titular de un préstamo, que asume todas las obligaciones y adquiere todos los derechos del contrato que firma con la entidad financiera prestamista.
  • Registro de la propiedad: Oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro. Estas circunstancias son las relativas a la propiedad: cargas, transmisiones, notas marginales, etc.
  • Responsabilidad hipotecaria: Es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca ( el capital prestado, los intereses normales y los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.). Sobre esta cantidad es sobre la que se calculan los gastos de formalización y cancelación de una hipoteca.
  • Seguro de amortización: De contratación no obligatoria, es conveniente contratarlo siempre que se formalice un préstamo hipotecario. Este producto está especialmente diseñado para los titulares de préstamos hipotecarios, y garantiza la amortización del préstamo en caso de muerte o invalidez del titular o los titulares.
  • Seguro de incendios para viviendas: Según la legislación actual, es obligatoria la contratación de un Seguro contra Incendios sobre la vivienda objeto del préstamo. Por ello, en el momento de obtener su crédito hipotecario, se le facilita su Seguro de Incendios a la medida. Así se encontrará cubierto en los supuestos de: incendio, rayo, explosión, desescombro, medidas adoptadas por la autoridad, riesgos extraordinarios y catastróficos, etc.
  • TAE (Tasa anual equivalente): Es el coste efectivo anual del préstamo. Tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial sino también sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones ligadas a la operación. En definitiva, es el tipo de interés real que usted pagará en su préstamo.
  • Tasación: Valor certificado del inmueble. La lleva a cabo una empresa independiente especializada, según obliga la Ley Hipotecaria.
  • Tipo de interés: Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse.
  • Tipo de interés nominal y tipo de interés real: El tipo de interés nominal es la expresión porcentual de la rentabilidad de un instrumento financiero en relación a su precio. Descontando el efecto de la tasa de inflación esperada durante la vida del mismo, se obtiene el tipo de interés real.
  • Verificación registral: Comprobación de la situación de la finca en el Registro de la Propiedad. Se puede hacer a través del examen directo de los libros, de nota simple informativa, de una certificación del Registrador.